北京自住型商品房怎么选 选择标准大集合
时间:2014-06-23 13:59 作者: 搜房评网 点击: 0条评论
许多市民翘首期盼的首次自住房摇号将于6月23日下午正式举行,这意味着北京自住房又进入了一个新阶段。北京自住房的密集供应,以低价优势冲击着北京楼市刚需楼盘,但是目前仍有很大一批的申购者是秉承着一种捡漏的心态盲目的进行自住房的申购。

即便是按照规定,五年后转为二手房买卖,要向政府补交增值收益的30%,但售房人毕竟还获得了70%的收益。所以,自住型商品房(地块汇总、实拍、论坛)到底应该选哪里,什么类型的自住房(地块汇总、实拍、论坛)更有升值的潜力成为购房者们关心问题。

首先,地理位置很重要。在房地产里,地段(地理位置)永远是需要考虑的第一要素。同样是每平米22000元,朝阳区百子湾14号地块(资料、团购、论坛)位于东四环内,朝阳高井地块位于东五环内(金隅汇星苑(资料、团购、论坛)),从地理位置上说性价比最高。要知道,百子湾周边的二手房价已经稳稳地站在5万元水平,高井地块周边也在4万元以上。以接近半价的价格入手,自然是一笔很合算的投资,买就赚。

相比之下,尽管门头沟、东坝、豆各庄、崔各庄也是22000元,来广营甚至搞到28000元,也号称是周边房价打七折,但它们都在五环外,地理位置上的性价比肯定不如百子湾和高井。

项目名称 区位 价格 电话

朝阳区百子湾14号地块

朝阳-百子湾 最高价22000元/平 暂未公布

金隅汇星苑

朝阳-高井 22000元/平 4008-163-163 转 10804

其次,周边配套。地理位置是第一要素,但不是一票否决的。如果买到的房子周边环境很差,盗贼横行,污水横流,去哪都不方便,恐怕也会对这套房子的升值前景蒙上阴影。为什么当代采育满庭春MOMA(资料、团购、论坛)的申购者也比想象的要多呢?一方面是价格便宜,另一方面是那个地方的基础配套看起来还行,有超市、学校、医院、消防队和高速班车,中低端的服务设施一应俱全。

而同在大兴的孙村,首创·悦都汇、华远·和墅雅园两处自住房都只有1.3万元每平米。孙村距离六环路只有不到2公里,比采育距离市区近10多公里,还省了高速费,为什么自住房的价格比采育就没多多少呢?道理很简单,孙村现在的配套基础很差,即便有第二机场的规划,想要改变这个区域的面貌恐怕还需要很长时间。采育的配套部分地抵消了距离上的不足,而孙村在距离上的些许优势,基本被其目前不太理想的配套抵消了。

项目名称 区位 价格 电话

华远·和墅雅园

大兴-孙村 13000元/平 4008-163-163 转 13835

首创·悦都汇

大兴-孙村 13000元/平 4008-163-163 转 10840

当代采育满庭春MOMA

大兴-采育 9500元/平 4008-163-163 转 10833

再次,未来规划。规划带来的,主要是一种预期。现在没有路,没有桥,这个地方值2万。如果有了路,有了桥,有了地铁,可能就会涨到3万。被更高层级认可和付诸实施的规划,对投资者尤其具有引导意义。

同样是单价22000元的自住房,东坝区域的周边新房已经超过4万元,二手房也在35000元以上,而恒大御景湾所在的豆各庄区域,二手房基本处在3万元区间。这个差距源自于哪儿?就是因为东坝有了商务区的规划,而豆各庄没有。未来五年,东坝的发展速度和水平,可能要比豆各庄高出一个档次,虽然两者同样在东五环边上,但差距会很大。

项目名称 区位 价格 电话

金隅汇景苑

朝阳-东坝 22000元/平 4008-163-163 转 10805

恒大御景湾

朝阳-豆各庄 22000元/平 4008-163-163 转 10770

第四,地块的缺陷。自住房的选址,多少都有些缺陷。最大的缺陷是偏远。除了这个之外,就是有害设施的存在。

比如恒大御景湾附近的化工企业,金隅汇景苑(东坝)附近的五环路噪音、殡仪馆和金隅汇星苑(高井)附近的高压线塔,紫峰九院城附近的高压线塔,富力惠兰美居附近的殡仪馆,当代采育满庭春附近的排污河,首创悦都汇附近南中轴路上来来往往的大卡车,恐怕都会对入住居民的生活带来看得见或者看不见的影响。

即便是这些影响不大,或者可以忽略,也会产生一些心理刺激。这些设施的存在,或许会对二次交易的成交价产生负面冲击。

项目名称 区位 价格 电话

富力惠兰美居

通州 16000元/平 4008-163-163 转 10831

紫峰·九院城

通州-于家务 10000元/平米 4008-163-163 转 10857
 


最后,与周边房价的差距和未来上涨的可持续性。北京楼市大的趋势还是上涨,虽然中间可能会有反复,有调整,但大势不变。然而,涨幅是有不同的,有些区域涨得快,有些区域涨得慢。自住房的定价虽然遵循低30%的原则,但这是个平均数,有些区域定价低于周边40%,有些只低20%。那些低于周边20%左右的地块,价格优势似乎就不太明显。一旦周边房价有下跌,这种价格优势,以及由此带来的心理优势可能就要打折扣了。并由此导致投资价值打折扣。所以,如果有一定财力,在选择自住房投资时就要多掂量了。

转自:网易房产
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